À Paris, un mur humide se lit d’abord dans le sous-sol et dans l’immeuble
Ici, 97 % des logements sont des appartements et près d’un sur trois a été bâti avant 1919. Sous la ville, 835 hectares d’anciennes carrières et une nappe qui suit la Seine. Résultat : la trace que vous voyez sur votre mur dépend autant de l’immeuble et de son sous-sol que de votre logement.
- 20 arrondissements couverts
- Mesures sur place
- Devis après diagnostic
L’essentiel, en quatre points
Ce qui change quand on diagnostique une humidité à Paris plutôt qu’ailleurs en Île-de-France.
351 722 résidences principales parisiennes ont été achevées avant 1919, soit 31,4 % du parc, et 48,8 % avant 1946. Ces immeubles sont montés en moellons calcaires et en plâtre, sans arase étanche : le mur pompe l’eau du sol et l’évacue en surface. C’est un mode constructif, pas un défaut d’entretien.
L’Inspection générale des carrières de la Ville de Paris recense 770 hectares d’anciennes carrières de calcaire sous les 5e, 6e, 12e, 13e, 14e, 15e et 16e, et 65 hectares de carrières de gypse sous les 10e, 18e, 19e et 20e. Ces vides ne créent pas l’humidité, mais ils modifient la circulation de l’eau sous les caves.
Sous les remblais et les alluvions modernes peu perméables courent des alluvions anciennes perméables. Pendant une crue, l’eau passe rapidement par les murs des quais ; elle remonte aussi, plus lentement, à travers ces alluvions — et peut atteindre un sous-sol plusieurs jours après la fin de la décrue, loin du fleuve.
Avec 97 % d’appartements et 33,2 % de ménages propriétaires, le mur touché est le plus souvent mitoyen, en façade ou dans une cave commune. Nous ne tranchons pas la question juridique : nous établissons d’où vient l’eau, avec des mesures et des photos datées, utilisables face à un syndic ou à un assureur.
Ce que Paris a de particulier
Ces chiffres ne décrivent pas votre logement. Ils décrivent le type de bâti dominant, son âge et le sous-sol sur lequel il repose — trois éléments qui déterminent par quelle hypothèse un technicien commence.
Que voyez-vous chez vous ?
Chaque signe ouvre une piste. Aucun ne suffit à conclure — mais il indique par où commencer, et ce qu’il faudra mesurer pour trancher.
Un bas de mur qui fonce au rez-de-chausséeLa trace part du sol, sa limite haute ondule, et elle revient chaque hiver au même endroit — fréquent dans les immeubles antérieurs à 1919.Remontée capillaire
Un enduit de plâtre qui cloqueIl sonne creux, s’effrite en plaques et laisse apparaître le moellon derrière — souvent là où un ciment ou une peinture filmogène a été posé sur un mur ancien.Revêtement imperméable sur maçonnerie ancienne
Des moisissures dans un appartement rénovéDans un angle, derrière un meuble, au pourtour des fenêtres, après un changement de menuiseries ou une isolation intérieure.Condensation ou ventilation insuffisante
Une tache en façade après chaque gros orageElle apparaît sur la face exposée au vent, près d’un appui de fenêtre, d’une corniche ou au droit d’une descente d’eau pluviale.Infiltration de façade
Un dépôt blanc qui revient au brossageVous le retirez, il réapparaît quelques semaines plus tard, presque toujours en pied de mur de cave ou de sous-sol.Salpêtre, donc eau venue du sol
Près d’un logement sur deux date d’avant 1946
Paris est la seule collectivité d’Île-de-France où le bâti d’avant-guerre reste majoritaire. L’âge d’une construction détermine ce que le mur possède — ou non — comme barrière contre l’eau du sol : c’est le premier élément qui oriente un diagnostic.
| Période d’achèvement | Résidences principales | Part du parc |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 351 722 | 31,4 % |
| 1919 – 1945 | 195 114 | 17,4 % |
| 1946 – 1970 | 222 955 | 19,9 % |
| 1971 – 1990 | 232 455 | 20,7 % |
| 1991 – 2005 | 80 095 | 7,1 % |
| 2006 – 2020 | 38 692 | 3,5 % |
Trois familles de bâti, trois façons de prendre l’eau
- Avant 1946 — 546 836 logements, 48,8 % : immeubles de rapport, faubourgs et immeubles haussmanniens. Pierre de taille en façade sur rue, moellons calcaires pour les murs mitoyens et de refend, plâtre pour les enduits et les cloisons. Aucune coupure de capillarité en pied de mur, et des caves voûtées qui descendent parfois sur deux niveaux. C’est le terrain classique de la remontée capillaire, du salpêtre et de l’humidité de partie enterrée.
- 1946 – 1990 — 455 410 logements, 40,6 % : reconstruction, immeubles de béton des années 1960-1970, opérations de rénovation urbaine. Parkings et caves en infrastructure, ponts thermiques en about de plancher, parois plus froides que dans le bâti ancien : les désordres s’y répartissent entre humidité de partie enterrée et condensation.
- Après 1991 — 118 787 logements, 10,6 % : à peine un logement sur dix, ce qui fait de Paris le parc le moins renouvelé de la région. Enveloppe étanche, menuiseries performantes, ventilation mécanique indispensable. Si la VMC s’arrête ou si les entrées d’air sont bouchées, la vapeur produite à l’intérieur se dépose sur les angles froids, sans qu’aucune eau extérieure n’entre en jeu.
Une ville posée sur ses propres carrières
Pour comprendre l’humidité à Paris, il faut lire le sous-sol de haut en bas. La notice de la carte géologique de Paris décrit un empilement lisible, et chacune de ses couches joue un rôle précis dans le trajet de l’eau.
Tout en haut, des remblais — deux mille ans de démolitions et de terrassements — qui dépassent 5 mètres d’épaisseur dans le lit majeur de la Seine. Dessous, les alluvions modernes, sableuses et argileuses, puis les alluvions anciennes réparties en trois niveaux de terrasses, nettement plus perméables. Enfin le calcaire grossier du Lutétien, la pierre dont Paris est bâtie, et qui a été extraite sous Paris même.
C’est là que se trouve la particularité parisienne. L’Inspection générale des carrières de la Ville de Paris recense 770 hectares d’anciennes carrières de calcaire sous les 5e, 6e, 12e, 13e, 14e, 15e et 16e arrondissements, et 65 hectares de carrières de gypse sous les 10e, 18e, 19e et 20e. Le service en tient l’atlas — 454 cartes au 1/1 000 — et inspecte plusieurs centaines de kilomètres de galeries accessibles sous le domaine public.
Reste le fleuve. La crue de janvier 1910, qui a atteint 8,62 mètres à l’échelle d’Austerlitz et inondé environ 20 % du territoire parisien, sert toujours de crue de référence : le plan de prévention du risque inondation de Paris, approuvé le 15 juillet 2003 puis révisé le 19 avril 2007, en découle directement. Son zonage couvre les arrondissements riverains — du 1er au 10e, ainsi que les 12e, 13e, 15e et 16e — et le bois de Boulogne. En juin 2016, la Seine est montée à 6,10 mètres au même point.
Les remblais qui recouvrent les alluvions modernes sont peu perméables ; les alluvions anciennes qu’ils surmontent le sont beaucoup plus. C’est par elles que l’eau du fleuve remonte, lentement, jusque dans des sous-sols éloignés des quais.
Adaptaville, les inondations par remontée de nappe à Paris
Deux phénomènes se superposent donc, et ils ne se traitent pas de la même façon. Une circulation rapide, horizontale, passe par les murs des quais pendant la crue et atteint les premiers sous-sols en quelques heures. Une remontée verticale, beaucoup plus lente, progresse depuis le lit de la Seine à travers les alluvions anciennes et peut charger une cave plusieurs jours après la fin de la décrue — y compris dans des quartiers qui n’ont jamais vu l’eau du fleuve. Le Marais, ancienne zone marécageuse où la Seine débordait naturellement, en est l’exemple le plus connu. Sur une année ordinaire, Paris-Montsouris reçoit 634,3 mm de pluie répartis sur 108,9 jours : ce n’est pas beaucoup, mais c’est régulier, et un mur qui ne sèche jamais n’a pas besoin d’un épisode exceptionnel pour rester humide.
- Remontée capillaire
- Nappe alluviale et caves
- Condensation en logement collectif
- Carrières et dissolution du gypse
Coupe schématique, sans échelle. Elle montre pourquoi une cave parisienne peut se charger sans fuite apparente : l’eau arrive par les alluvions anciennes au centre, et circule dans d’anciens vides de carrière au sud comme au nord-est.
Quatre Paris, quatre points de départ
Vingt arrondissements, mais pas vingt situations différentes : quatre contextes suffisent à décrire ce qui se joue sous les immeubles. Repérer le vôtre ne remplace pas une inspection — cela indique par quelle hypothèse commencer.
Symptôme, cause probable, vérification
Ces tableaux ne remplacent pas un diagnostic. Ils montrent ce qu’un technicien cherche à confirmer ou à écarter en arrivant chez vous, et dans quel ordre.
| Ce que vous observez | Causes les plus probables | Ce que l’on vérifie |
|---|---|---|
| Cave d’immeuble humide toute l’année, sol qui suinte | Eau du sol retenue contre la paroi enterrée, nappe proche | Saisonnalité, distance au fleuve, présence de galeries, état des parois et du cuvelage éventuel |
| Frange humide en pied de mur, limite ondulée, au rez-de-chaussée | Remontée capillaire dans une maçonnerie sans arase étanche | Gradient d’humidité sur la hauteur, présence de sels, nature du mur et de l’enduit |
| Enduit de plâtre qui cloque, sonne creux ou se détache | Revêtement imperméable posé sur un mur ancien qui doit respirer | Composition de l’enduit d’origine, zones de rétention d’eau derrière le revêtement |
| Moisissures dans un angle ou derrière un meuble, logement rénové | Condensation par renouvellement d’air insuffisant | VMC en service, entrées d’air non obturées, température de paroi, hygrométrie |
| Tache en façade qui apparaît après les fortes pluies | Infiltration de façade ou défaut d’évacuation des eaux pluviales | Enduit, joints, appuis de fenêtre, corniches, descentes et regards |
| Dépôt blanc qui revient après brossage | Salpêtre : l’eau vient du sol et transporte des sels | Nature du dépôt, récurrence saisonnière, humidité du support en profondeur |
| Fissure en façade ou dans une cage d’escalier, sur une butte | Mouvement du terrain, éventuellement lié à la dissolution du gypse | Géométrie et évolution de la fissure, fiche de renseignements IGC, état des réseaux enterrés |
| Odeur de renfermé au retour de vacances, buée sur les vitrages | Ventilation insuffisante pour l’usage du logement | Débits d’extraction, usage des pièces humides, séchage du linge, occupation |
| Mécanisme | Où cela apparaît | Origine de l’eau | Contrôle déterminant |
|---|---|---|---|
| Humidité de partie enterrée | Caves d’immeuble, celliers, parkings, locaux techniques en infrastructure | Nappe alluviale, ou eau retenue contre la paroi par des remblais peu perméables | Contexte hydrogéologique, saisonnalité, plan des carrières, état des parois |
| Remontée capillaire | Partie basse des murs de rez-de-chaussée, bâti antérieur à 1919 | Eau du sol aspirée par la porosité du moellon et du mortier | Profil d’humidité décroissant vers le haut, sels en surface |
| Infiltration | Façade exposée, appuis, corniches, jonctions, cours et courettes | Pluie battante ou eau pluviale mal évacuée | Corrélation avec les épisodes pluvieux, état des évacuations |
| Condensation | Angles, pourtours de fenêtres, parois froides, pièces humides | Vapeur produite à l’intérieur, qui se dépose faute de sortie | Écart entre température de paroi et point de rosée, débits d’air |
C’est le motif d’appel numéro un à Paris. Avant de parler cuvelage ou drainage, il faut savoir d’où vient l’eau et à quelle saison elle arrive. Cela se mesure sur place.
Chez vous, ou dans l’immeuble ?
Quand 97 % des logements sont des appartements et que deux ménages sur trois sont locataires, la question n’est pas seulement « d’où vient l’eau » mais « où commence la responsabilité ». Nous répondons à la première, avec des éléments qui permettent de traiter la seconde.
Ce qui relève le plus souvent du lot privatif
- La ventilation intérieure du logement et l’usage des pièces humides : cuisine, salle de bains, séchage du linge.
- Les revêtements posés à l’intérieur — peinture, doublage, isolation par l’intérieur — et leur compatibilité avec un mur ancien.
- Les menuiseries et leurs entrées d’air, très souvent obturées après un changement de fenêtres.
- Les désordres localisés qui ne dépassent pas les limites du lot et ne mettent en cause aucun élément commun.
Ce qui relève le plus souvent des parties communes
- Les façades, la toiture, les corniches, les descentes d’eau pluviale et les cours ou courettes intérieures.
- Les caves, sous-sols, parkings et locaux techniques, ainsi que les murs qui les séparent du terrain.
- Les colonnes et les moteurs de VMC, dont l’arrêt ou l’encrassement se lit dans plusieurs logements à la fois.
- Les murs mitoyens et de refend porteurs, qui traversent l’immeuble et ne peuvent pas se traiter lot par lot.
Comment nous procédons
Sept étapes, toujours dans cet ordre. Le chiffrage arrive en dernier, une fois la cause établie.
- Premier échangeVous décrivez ce que vous voyez, depuis quand, dans quelles pièces et à quelle saison. Nous notons l’arrondissement, l’époque de l’immeuble, l’étage, la présence d’une cave et le type de ventilation.
- Inspection sur placeLe logement, mais aussi ce qui l’entoure : façade sur rue et sur cour, courette, niveau enterré, descentes d’eau, seuils et soupiraux, parties communes accessibles.
- MesuresRelevés d’humidité sur plusieurs points et plusieurs hauteurs, conditions d’ambiance, températures de paroi et débits de ventilation. C’est ce qui départage une eau venue du sol d’une vapeur produite à l’intérieur.
- Recherche de la causeLes hypothèses sont écartées une à une : remontée capillaire, eau retenue contre une paroi enterrée, infiltration, condensation, désordre lié au mouvement du terrain.
- Diagnostic remisCe qui a été mesuré, ce qui est retenu comme cause, ce qui reste à surveiller, et si l’origine se trouve dans le lot ou en dehors. Sans cette étape, aucun devis n’a de sens.
- PréconisationsLes solutions envisageables sont présentées avec leurs limites — y compris quand l’action la plus efficace consiste à remettre une VMC en service ou à reprendre une descente d’eau pluviale plutôt qu’à traiter un mur.
- Traitement, si nécessaireMise en œuvre après votre validation, puis remise en état une fois le support redevenu sec.
Les solutions, selon la cause identifiée
Chaque prestation correspond à une page détaillée du site. Le choix vient après le diagnostic, jamais avant.
Trouvez votre arrondissement
Les vingt arrondissements de Paris sont couverts par notre agence Île-de-France, et chacun dispose de sa page dédiée. Ils sont regroupés ci-dessous selon le contexte de sous-sol décrit plus haut.
20 arrondissements, 4 contextes de sous-sol · toute la ville est couverte — voir toutes nos zones d’intervention
- Seine-et-Marne (77)
- Yvelines (78)
- Essonne (91)
- Hauts-de-Seine (92)
- Seine-Saint-Denis (93)
- Val-de-Marne (94)
- Aisne (02)
- Eure (27)
- Eure-et-Loir (28)
- Oise (60)
- Val-d’Oise (95)
- Charente (16)
- Charente-Maritime (17)
- Dordogne (24)
- Gironde (33)
- Landes (40)
- Lot-et-Garonne (47)
- Alpes-de-Haute-Provence (04)
- Alpes-Maritimes (06)
- Var (83)
Décrivez-nous ce que vous constatez : nous convenons d’un passage pour mesurer et chercher la cause sur place.
Notre façon de travailler
Quatre engagements simples, qui expliquent pourquoi nous commençons toujours par une visite.
Ce qu’on nous demande à Paris
Ma cave est humide alors que je suis loin de la Seine. Est-ce normal ?
C’est fréquent, et il y a deux explications possibles. La première tient à la nappe : sous les remblais et les alluvions modernes peu perméables, les alluvions anciennes le sont beaucoup plus, et l’eau y remonte lentement depuis le lit du fleuve. La Ville de Paris décrit ce phénomène comme pouvant atteindre des sous-sols plusieurs jours après la fin d’une décrue, et bien au-delà des quais. La seconde tient au mur lui-même : une paroi de moellons montée sans arase étanche pompe l’eau du terrain quelle que soit la distance au fleuve. Les deux se distinguent à la mesure et à la saisonnalité, pas à l’œil.
Mon immeuble est-il concerné par une ancienne carrière ?
Cela dépend de l’adresse. Les carrières de calcaire, 770 hectares, se trouvent sous les 5e, 6e, 12e, 13e, 14e, 15e et 16e arrondissements ; les carrières de gypse, 65 hectares, sous les 10e, 18e, 19e et 20e. L’Inspection générale des carrières de la Ville de Paris en tient l’atlas et délivre, sur rendez-vous, une fiche de renseignements sur les sous-sols pour une adresse donnée. Elle ne renseigne pas par téléphone : la demande se fait via paris.fr/carrieres. Pour un diagnostic d’humidité, ce document ne dit pas d’où vient l’eau, mais il indique si le terrain sous vos caves est plein ou creusé.
Pourquoi l’humidité est-elle revenue plus haut après le ravalement ?
Parce que la maçonnerie parisienne ancienne n’est pas étanche et n’a jamais été conçue pour l’être. Un mur de moellons enduit au plâtre pompe un peu d’eau au sol et l’évapore en surface : tant que l’enduit respire, l’équilibre tient. Si on le recouvre d’un ciment, d’une peinture filmogène ou d’un doublage collé, l’évaporation est bloquée mais l’eau continue de monter — elle ressort donc plus haut, là où le revêtement s’arrête. Le désordre n’a pas empiré : il s’est déplacé. C’est la raison pour laquelle nous refusons de réenduire un support dont le taux d’humidité n’a pas été relevé.
Le mur touché est mitoyen. Qui doit faire les travaux ?
La réponse dépend du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, et nous ne la donnons pas à leur place. En pratique, la ventilation intérieure et les revêtements posés dans le logement relèvent en général du lot privatif, tandis que les façades, la toiture, les cours, les caves, les parkings, les colonnes de VMC et les murs porteurs relèvent des parties communes. Notre rôle s’arrête à l’établissement de l’origine de l’eau, avec des mesures, des photos datées et une conclusion écrite. C’est ce document qui permet ensuite au syndic, au conseil syndical ou à l’assureur de savoir ce qui est en cause.
Des moisissures sont apparues après le changement de mes fenêtres. Y a-t-il un lien ?
Très souvent, oui, et ce n’est pas un défaut des menuiseries. Les anciennes fenêtres laissaient passer de l’air en permanence, ce qui évacuait une partie de la vapeur produite par la cuisine, les douches, le séchage du linge et la respiration. Des menuiseries récentes ferment beaucoup mieux : si aucune ventilation ne prend le relais — VMC absente ou à l’arrêt, entrées d’air non posées ou obturées — la vapeur reste et se dépose sur les surfaces les plus froides, angles et pourtours de fenêtres. La réponse passe alors par l’air, pas par un traitement de maçonnerie.
Les remontées capillaires existent-elles vraiment dans un immeuble haussmannien ?
Oui, mais elles ne concernent que les niveaux en contact avec le sol : rez-de-chaussée, entresol, cave. Un appartement au quatrième étage ne peut pas subir de remontée capillaire — si une trace y apparaît, elle vient d’ailleurs. Dans les niveaux bas, en revanche, la configuration est favorable : moellons calcaires poreux, mortier et enduits de plâtre, aucune coupure de capillarité, et 31,4 % du parc parisien construit avant 1919. Trois indices se lisent avant toute mesure : la trace part du sol, sa limite haute ondule, et un dépôt blanc revient après nettoyage.
Comment distinguer une remontée capillaire d’une infiltration ?
La remontée part du sol et sa limite supérieure ondule, jamais rectiligne ; elle laisse un dépôt blanc qui revient après nettoyage ; elle est présente été comme hiver, avec un maximum en saison humide. L’infiltration, elle, apparaît ou s’aggrave après un épisode pluvieux précis, se localise souvent près d’un appui de fenêtre, d’une corniche, d’une jonction ou d’une descente d’eau, et se limite à une face du mur. À Paris, la cour et la courette sont des points d’entrée fréquents et souvent oubliés. La mesure tranche : dans un cas le taux d’humidité décroît régulièrement en montant, dans l’autre il est maximal au point d’entrée puis diminue autour.
Le retrait-gonflement des argiles concerne-t-il Paris ?
La base nationale de Géorisques sur cet aléa exclut explicitement la ville de Paris de son périmètre : il n’existe donc pas de zonage officiel à consulter pour une adresse parisienne, contrairement aux départements voisins. Cela ne veut pas dire que le terrain ne bouge pas. Sur les buttes du nord-est, c’est un autre mécanisme qui domine : la dissolution du gypse par les circulations d’eau, naturelles ou dues à une fuite de réseau, qui crée des vides remontant vers la surface. Pour un diagnostic d’humidité, ce qui compte est simple : une fissure ouverte transforme une pluie battante en infiltration, et nous regardons donc la fissuration et l’eau ensemble.
Aller plus loin
Remontées capillairesQuand l’eau du sol monte dans la maçonnerie
Notre expertiseMéthode, moyens de mesure et champ d’intervention
Zones d’interventionL’ensemble des territoires couverts par KM Humidité
Conséquences sur le bâtimentCe qu’un mur humide finit par abîmer
Conséquences sur la santéPourquoi l’humidité ne se limite pas à un problème esthétique
- INSEE — Dossier complet, département de Paris, recensement 2023 : parc de logements, part des appartements et des maisons, périodes d’achèvement, statut d’occupation.
- Ville de Paris — Inspection générale des carrières : tout savoir sur les sous-sols : 770 hectares de carrières de calcaire et 65 hectares de carrières de gypse, arrondissements concernés, atlas au 1/1 000, surveillance des nappes peu profondes.
- Ville de Paris — Fiche de renseignements sur les sous-sols de Paris : procédure de demande auprès de l’IGC.
- Ville de Paris — Se préparer aux risques d’inondation : crue de janvier 1910 à 8,62 m à Austerlitz, environ 20 % du territoire parisien inondé, crue de juin 2016 à 6,10 m.
- Préfecture de la région Île-de-France — PPRI du département de Paris, rapport de présentation : approbation du 15 juillet 2003, révision du 19 avril 2007, crue de référence de 1910, arrondissements couverts par le zonage.
- Adaptaville — Les inondations par remontée de nappe à Paris : circulation rapide par les quais, remontée lente par les alluvions anciennes, cas du Marais.
- BRGM — Notice de la carte géologique de la France au 1/50 000, feuille de Paris : remblais de plus de 5 m dans le lit majeur, alluvions modernes et anciennes, masses de gypse des buttes du nord-est.
- Météo-France — Fiche climatologique de la station de Paris-Montsouris, normales 1991-2020 : 634,3 mm de précipitations annuelles réparties sur 108,9 jours.
Faisons le point sur votre mur
Une cave d’immeuble qui reste humide, un pied de mur qui fonce chaque hiver, un enduit de plâtre qui cloque, des moisissures apparues après des travaux : décrivez-nous ce que vous voyez. Nous venons mesurer et chercher la cause — le devis ne vient qu’après.
Agence Île-de-France · Paris, 20 arrondissements couverts · Lundi au samedi, 8h – 20h